ワンルームマンション 投資 失敗に対する疑問にお答えします
一億円の利息七○○万円のうち、半分の三五○万円が土地の所得のための利息だったとすると、赤字五○○万円のうち三五○万円は、給与と通算できなくなる。
したがって、税金が戻るのは、一五○万円についての通算だけになる。
土地の価格の高い物件だと、土地の割合が高いから、それだけ通算できる金額が少なくなってしまう。
郊外のマンションのように、土地の価格のそれほどでもない物件だと、通算できる金額は逆に大きくなる。
たとえば、五千万円の土地と五千万円の建物を自己資金としたとする。
その場合、建物はすべてローンとし、土地は三千万円がローンと考えてよいわけである。
そうすると、当然、通算できないのは、八千万円のうち三千万円についての利息だけとなる（図参照）マンション等で、土地の価格が二割の物件の場合、二割を自己資金にしておけば、残り八千万円はすべて建物だから、利息全額が通算されることになる。
ここまで説明すると、当然、次の疑問がわいてくる。
ローンを組むときに、土地と建物を分けて借りているわけではない。
一括してローンを組んだ場合、どうして分けるのかということである。
この場合、土地と建物に按分して分けるということも考えられるが、借入金をまず建物にあて、残りを土地にあてると考えてもよいとされている。
つまり、自己資金はすべて土地にあてられた、と考えていいわけである。
千万円の土地と五千万円の建物を購入し、八千万円のローンを組んで、残5千万円不動産所得の節税対策としては、一般的には次のようなものがある。
それぞれ一長一短があり、むずかしいところだ。
不動産をいわゆる事業的規模にして、家族を専従者として専従者給与を払う青色申告で、いわゆる五棟一○室の事業的規模に達している不動産所得には、専従者給与が認められる。
奥さんなどに対する給与は、一○三万円までは無税で支給することができるので、この効果はバカにならない。
新築貸家住宅のうち一定のものについては、五年間、一定の割増償却ができる。
これによって五年間は、所得税が減額するが、五年をすぎると逆にふえてくることになる。
耐用年数が二○年の場合、償却率は定額法だと○・○五○だが、定率法だと○・一○九になる。
二倍以上償却できることになり、当初は定率法がだんぜん有利になる。
早く償却できるだけあって、時がたち残存価格が少なくなってくると、この関係は逆転する。
管理会社をつくって一定の金額（一○〜二○％）を管理会社に支払い、所得を分散することによって、節税の効果を上げる。
たしかに、短期的に見れば、これらの方法をとることによって、かなりの節税がはかられる。
アパート経営は、その人の代にとどまらず、相続人が引き継いでいくことを考えると、何十年の単位で考えていかねばならない。
前述のように、当初は節税でも、何円かたてば増税になるというのでは、長期的な計画はたてられない。
これらの短期的な節税対策も必要だが、それに加えて長期的観点からの対策も同時にたてておかねばならない。
税法は、一定の基準を定め、役員がこれ以上安い金額で建物を借りると、その差額や役員に対する給料ですよというのだ。
その基準というのは表の通りだが、それほど高い金額にならない。
基準よりは若干高い二○万円と決めた。
その金額は会社の収入に加わるが、建物の借入金の利息や減価償却や固定資産税が、すになる。
Ｈさんは、いわゆるアパート経営者で、数棟のアパートを所有している。
不動産所得だけで、年間、二千万円ほどである。
Ｈさんはまた有限会社Ｈのオーナーで、アパートの収入の二○％を、ここに支払っている。
今度、Ｈさんは、現在の自宅をアパートに建て替え、郊外に一○○坪ほどの自宅用地を購入した。
その資金が一億円くらい上乗せになる。
合計六○○万円の支払利息は、まったく経費にならない。
そこで、Ｈさんは上物を有限会社Ｈの名義にすることにした。
Ｈさんは、会社から建物を賃借することになる。
賃料をいくらにするかが問題になるが、あまり安いと問題などである。
法人（とくに商業法人とは、原則として利益追求を目指す事業を行なうものとみなされるのに反し、個人は事業を行なうかたわら、生活する主体であるとみなされている。
その違いが支出の取り扱いにあらわれてくる。
法人の場合、支出は財産として不動産などの所得価額に算入されるか、または経費として法人税法上の損金になるか、どちらかの扱いとなる。
取得価額に算入された金額は、建物などの減価償却資産は、耐用年数に応じて毎年少しずつ経費化することになり、土地の場合には、そのまま据えおかれる。
土地を購入する場合には、購入代金の他に、いろんな経費がかかる。
その主なものは、登記費用（登録免許税と司法書士の手数料）、仲介手数料、不動産取得税、契約の印紙税土地などの不動産を取得した後にかかってくる費用には、土地などの購入のための借入金の利息、固定資産税、維持修繕費などがある。
この固定資産税、維持修繕費は、法人と事業用の個人については、すべて経費とする。
事業用でない個人については、経費にも取得価額にもならない。
つまり、単なる持ち出し費用となる（もったいない費用である）。
居住用の不動産を考えてみよう。
人が住んでいるかぎり、維持管理費はかかるし、固定資産税もかかる。
これらは生活費があって、経費にも取得費にもならない。
問題は、不動産取得のための借入金の利息だ。
個人がマイホームを取得する場合、たいてい住宅金融公庫や銀行から住宅ローンの融資を受ける。
二○〜三○年返済の場合、返済当初は、一年間に返済する利息がかなりの金額になる。
何百万というのはザラだ。
これらは生活費であって、税金の控除の対象にもならず、取得費（売却したときに売却金額から引いてもらえる）の額にも算入されない（ただし、借入金の額により、最高一六○万円まで住宅取得控除として、税金が安くなる制度がある）。
防いでいる。
これに反して、取得した不動産が法人や個人でも、事業用の場合には、利息は全額経費で落ちることになる。
この経費性が、法人税や取得税を押し下げ、その分だけ資金流出を個人の不動産業や法人は、この借入金利息の節税と、その一方でキャピタルゲイン（不動産の値上がり）の恩恵を受けてきた。
企業の土地投資を容易にし、地価高騰の原因の一つとして非難された。
それで法人についてだけ、この支払利息の経費性に、ある程度の歯止めがかけられることになった。
四年間の支払利息損金不算入の制度だ。
法人が、土地等を購入した場合の借入金利子については、支払った事業年度の損金として算入することＬができない。
損金に算入できない借入金利子の額は、原則として、土地の取得価額×年六％（その会社の負債利子の平均利子率でもよい）で計算する。
ここで注意したいのは、その会社に借入金利子の支払いがある場合は、たとえ土地蹴入の借入金利子でなくとも、土地聯入に要したものとみなされる。
会社が有利だということは、取得税の面からと、相続税の面からいわれることである。
相続税のほうは、他のところで述べることにして、家賃収入などのインヵム・ゲインが、法人にするとなぜ有利になるのか？を考えてみよう。
まず、取得税と法人税の税金計算の違いを知っておく必要がある。
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